Equidad en el préstamo hipotecario por vecindario — HMDA

Fuente de datos: Análisis de ZipCheckup de datos de HMDA y datos demográficos del Censo

Cada año, los prestamistas hipotecarios en Estados Unidos están obligados a reportar información detallada sobre cada solicitud de préstamo de vivienda que procesan. Quién solicitó. Dónde está la propiedad. Si el préstamo fue aprobado o denegado. La tasa de interés. La raza y el ingreso del solicitante.

Estos datos — recopilados bajo el Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) — son uno de los conjuntos de datos más potentes que publica el gobierno. Y revelan patrones que la industria de préstamos preferiría que no se vieran.

Lo que rastrea HMDA

Desde 1975, HMDA ha requerido que la mayoría de los prestamistas hipotecarios divulguen su actividad de préstamos. El Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) publica los datos anualmente. El conjunto de datos más reciente cubre más de 20 millones de solicitudes hipotecarias en decenas de miles de tractos censales.

Para cada solicitud, los datos incluyen:

• Monto y tipo del préstamo
• Ubicación de la propiedad (a nivel de tracto censal)
• Acción tomada (aprobado, denegado, retirado)
• Raza, etnia, sexo e ingreso del solicitante
• Tasa de interés y términos del préstamo
• Identidad del prestamista

Esta granularidad hace de HMDA la herramienta principal para detectar discriminación en préstamos y mapear el acceso al capital en los vecindarios de Estados Unidos.

Los patrones que persisten

Décadas después de que el Fair Housing Act prohibiera el redlining, los datos de HMDA continúan mostrando disparidades sistemáticas:

Las tasas de denegación por raza siguen siendo marcadamente desiguales. Los solicitantes negros son denegados para hipotecas a aproximadamente el doble de la tasa de los solicitantes blancos, incluso después de controlar por ingreso. Los solicitantes hispanos enfrentan tasas de denegación aproximadamente 1.5 veces más altas que los solicitantes blancos. Estas brechas se han reducido desde los años 1990 pero siguen siendo significativas. Las consecuencias de infraestructura de ese capital denegado están documentadas en nuestro análisis de riesgo en códigos postales hispanos.

La geografía sigue la pista de la raza y el ingreso. Los tractos censales con mayores porcentajes de residentes de minorías muestran de manera consistente tasas de denegación más altas, menos originaciones de préstamos per cápita y tasas de interés más altas en los préstamos aprobados. El patrón se mantiene en áreas metropolitanas, comunidades rurales y suburbios.

Los desiertos crediticios son reales. Algunos vecindarios reciben una fracción de la actividad hipotecaria que vecindarios comparables (por ingreso y parque habitacional) reciben cerca. Estas brechas siguen de cerca los límites históricos de redlining trazados por la Home Owners' Loan Corporation en los años 1930.

La conexión con la justicia ambiental

Aquí es donde los datos de HMDA se cruzan con los datos ambientales y de seguridad que ZipCheckup ya rastrea:

Los vecindarios con menor actividad de préstamos tienden a tener:

• Parque habitacional más antiguo con mayor exposición a pintura con plomo
• Tasas más altas de infracciones de la EPA en sistemas de agua cercanos
• Mayor proximidad a instalaciones del TRI y sitios Superfund
• Peores condiciones de infraestructura (puentes, líneas principales de agua)
• Valores de propiedad más bajos que reducen la base fiscal para servicios municipales

Esto no es una coincidencia. Es un ciclo. El acceso reducido al capital significa menos renovación, menos mantenimiento, menos influencia política para el gasto en infraestructura y mayor carga ambiental. Los datos de ZipCheckup sobre riesgo de plomo, instalaciones químicas y condiciones de la infraestructura aportan el lado ambiental de esta ecuación.

Un marcador concreto del lado del agua de esta superposición: 1,454 compañías públicas de agua de EE. UU. (22.9% de las 5,572 incluidas en el CCR Rich Dataset) atienden a comunidades donde la divulgación del CCR en español es obligatoria por norma federal — juntas alcanzan 67.8 millones de personas, con las mayores concentraciones en California, Missouri, Montana, Illinois y Texas.

Los datos de ingreso del Censo que rastreamos para cada código postal — a través de nuestro análisis de ingreso y calidad del agua — muestran la capa financiera: ingreso mediano del hogar, tasas de pobreza y características de la vivienda que correlacionan directamente con los patrones de préstamo de HMDA.

Lo que el código postal puede revelar

Si bien ZipCheckup actualmente no muestra datos brutos de préstamos de HMDA, rastreamos los indicadores demográficos y ambientales que los patrones de préstamos a la vez reflejan y refuerzan:

• Ingreso mediano del hogar — de los datos del Censo, fuertemente correlacionado con el acceso a hipotecas
• Antigüedad y condición de la vivienda — el parque habitacional más antiguo correlaciona tanto con desafíos crediticios como con riesgo ambiental
• Puntuaciones de carga ambiental — datos de la EPA sobre contaminación, infracciones y proximidad a instalaciones
• Condición de la infraestructura — calificaciones de puentes, infracciones de sistemas de agua, riesgo de plomo

En conjunto, estos describen la inversión — o desinversión — comunitaria que los datos de HMDA cuantifican desde el lado financiero.

Por qué importa para los compradores de vivienda

En la compra de una vivienda, los datos de HMDA importan en formas que no son obvias:

Los patrones de préstamo predicen los valores futuros de la propiedad. Los vecindarios con actividad de préstamo robusta tienden a apreciarse. Los vecindarios con originaciones en declive a menudo se estancan o caen.

El riesgo ambiental se conecta con los costos de endeudamiento. Las propiedades cerca de sitios Superfund, en zonas de inundación o con problemas de calidad del agua pueden enfrentar costos de seguro más altos, avalúos más bajos y actividad de préstamo reducida — un ciclo de retroalimentación que se acumula con el tiempo.

Los datos son públicos. Los datos brutos de HMDA están disponibles a través del portal público de datos del CFPB. Pero entender lo que significan para un código postal específico requiere contexto — los datos ambientales, demográficos y de infraestructura que aporta ZipCheckup.

Cómo verificar el código postal

Los residentes pueden ingresar su código postal en ZipCheckup para ver los factores ambientales y demográficos que influyen en los patrones de préstamo en su área. El informe de seguridad incluye:

• Datos de ingreso y demográficos del Censo
• Antigüedad y características de la vivienda
• Puntuaciones de carga ambiental
• Calidad del agua y condiciones de la infraestructura
• Indicadores de riesgo de plomo

Los datos financieros y ambientales describen lo mismo desde ángulos distintos. La pregunta es si se conoce el conjunto completo de información del vecindario donde se vive — o donde se planea comprar.

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Metodología: Este análisis se basa en datos de HMDA disponibles públicamente publicados por el Consumer Financial Protection Bureau y datos demográficos del Censo rastreados por ZipCheckup. Las estadísticas de disparidad de préstamos reflejan la investigación publicada sobre datos de HMDA. Los indicadores ambientales y demográficos de ZipCheckup para cada código postal aportan el contexto a nivel de comunidad que correlaciona con los patrones de préstamo. Los microdatos de HMDA están disponibles en ffiec.cfpb.gov.